Eesti kinnisvaraturul avaneb harva võimalusi, mis panevad fantaasia tööle ja tekitavad soovi kogu senine elukorraldus pea peale pöörata. Üks selline erakordne pakkumine on hiljuti turule jõudnud Märjamaa vallas, kus müügis ei ole mitte lihtsalt üksik talumaja või suvila, vaid sisuliselt terve küla või täpsemalt öeldes ajalooline hoonete kompleks, mis moodustab omaette tervikliku elukeskkonna. Sellised objektid on magnetiks nii ajaloohuvilistele, kinnisvaraarendajatele kui ka kogukonnaelu edendajatele, kes otsivad kohta, kus luua midagi täiesti unikaalset. See ei ole pelgalt kinnisvara ost, vaid investeering elustiili, ajalukku ja potentsiaalselt ka tulusasse turismi- või põllumajandusärisse.
Mida kujutab endast “terve küla” ostmine?
Kui räägime “terve küla” müügist, siis juriidiliselt ja faktiliselt tähendab see enamasti ajaloolist mõisasüdant koos sinna juurde kuuluvate abihoonete, pargi ja maatulundusmaaga, või siis endist tööstuslikku kompleksi, mis on ehitatud tervikliku asumina. Märjamaa vallas asuv objekt on suurepärane näide sellest, kuidas ajalooline pärand on säilinud kompaktse tervikuna.
Tavaliselt sisaldab selline pakkumine mitut katastriüksust ja erineva funktsiooniga hooneid. Ostja saab reeglina oma valdusesse:
- Peahoone: Sageli on selleks ajalooline mõisahoone või suurim elumaja, mis vajab kas täielikku renoveerimist või on osaliselt juba elamiskõlblikuks muudetud.
- Kõrvalhooned: Aidad, tallid, tõllakuurid, viinaköögid või tööliste elamud. Need on sageli ehitatud vastupidavast maakivist ning pakuvad tohutut potentsiaali ümberehituseks külalistemajadeks, seminariruumideks või töökodadeks.
- Maastikuelemendid: Vanad pargid, tiigid, alleed ja kiviaiad, mis loovad koha atmosfääri ja mida on nullist järele teha peaaegu võimatu.
- Maa-ala: Tavaliselt ulatub krundi suurus mitmetesse või isegi kümnetesse hektaritesse, pakkudes privaatsust ja võimalust tegeleda põllumajanduse või metsandusega.
Sellise mastaabiga kinnisvara omamine annab omanikule vabaduse kujundada ruumi vastavalt oma visioonile, olgu selleks siis privaatne residents, eksklusiivne hotell või loomemajanduskeskus.
Märjamaa vald kui strateegiliselt hea asukoht
Kinnisvara väärtuse määrab alati kolm tegurit: asukoht, asukoht ja asukoht. Märjamaa vald Raplamaal on viimastel aastatel muutunud üha atraktiivsemaks sihtkohaks nii koduotsijatele kui ka investoritele. Sellel on mitu kaalukat põhjust.
Logistiline eelis
Märjamaa asub Via Baltica (Tallinn-Pärnu maantee) vahetus läheduses. See tagab suurepärase ühenduse nii pealinna Tallinna kui ka suvepealinna Pärnuga. Tallinnasse jõudmine võtab aega alla tunni, mis on paljudele pendeldajatele vastuvõetav, kuid turismi seisukohalt lausa ideaalne. Turistid, kes liiguvad kahe suure linna vahel, otsivad sageli vahepeatusi, mis pakuksid autentset maaelu kogemust või ajaloolist elamust.
Looduskeskkond ja rahu
Raplamaa on tuntud oma metsade, rabade ja puutumata looduse poolest. Märjamaa piirkond pakub rahu ja vaikust, mida linnainimesed üha enam hindavad. Müügis olevad suured kompleksid asuvad sageli looduskaunites kohtades, eemal suurtest magistraalidest, kuid siiski piisavalt lähedal tsivilisatsioonile. See tasakaal eraldatuse ja ligipääsetavuse vahel on tänapäeva kinnisvaraturul kõrges hinnas.
Investeerimispotentsiaal ja arendusvõimalused
Terve hoonetekompleksi või “küla” soetamine nõuab küll suurt algkapitali ja investeeringuid renoveerimisse, kuid pakub ka mitmekülgseid võimalusi raha tagasiteenimiseks. Vaatame lähemalt, millised on peamised suunad sellise kinnisvara arendamisel.
1. Turism ja majutus
Kõige ilmsem kasutusviis ajaloolistele kompleksidele on turismiarendus. Maakivist hooned on võimalik renoveerida stiilseteks butiikhotellideks või puhkemajadeks. Suured saalid sobivad ideaalselt pulmade, konverentside ja firmaürituste korraldamiseks. Eestis on suur nõudlus eriliste peopaikade järele, mis asuvad linnast väljas.
2. Ökoküla või kogukonnaelamu
Maailmas ja ka Eestis kogub populaarsust co-living ehk ühiselamu kontseptsioon ja ökokülad. Suur territoorium ja mitu eraldiseisvat hoonet võimaldavad luua keskkonna, kus elab koos mitu perekonda või mõttekaaslast. Ühine aiapidamine, lastehoid ja ressursside jagamine on atraktiivne neile, kes soovivad põgeneda linnakärast, kuid ei taha elada täielikus isolatsioonis.
3. Tootmine ja loomemajandus
Vanad tallid ja viinaköögid on oma kõrgete lagede ja suurte ruumidega ideaalsed ateljeedeks, käsitöökodadeks või väiketootmiseks (näiteks siidri tootmine, pruulikoda või puidutöökoda). Ajalooline hõng annab toodetele lisaväärtust ja turundusliku eelise.
Väljakutsed ja riskid, millega arvestada
Kuigi idee oma külast kõlab romantiliselt, kaasneb sellega rida praktilisi ja finantsilisi väljakutseid, mida potentsiaalne ostja ei tohi ignoreerida.
Muinsuskaitse piirangud: Paljud vanad kompleksid on muinsuskaitse all. See tähendab, et renoveerimistööd peavad olema kooskõlastatud Muinsuskaitseametiga. Kasutada tuleb ajastutruid materjale ja töövõtteid, mis on sageli kallimad kui tänapäevased ehituslahendused. Samas tagab see hoone väärtuse säilimise ja võimaldab taotleda riiklikke toetusi.
Infrastruktuuri seisukord: Sageli vajavad sellised objektid uusi kommunikatsioone. Elektriliitumise võimsuse tõstmine, kaasaegse vee- ja kanalisatsioonisüsteemi rajamine ning kütte lahendamine suurtes hoonetes on kulukad ettevõtmised. Eriti oluline on mõelda energiatõhususele, kuna vanade kivimajade kütmine võib ilma korraliku soojustuseta (mida on muinsuskaitse all keeruline teha) osutuda väga kalliks.
Tööjõu leidmine: Kui plaanis on arendada ettevõtlust, tuleb arvestada kohaliku tööjõu saadavusega. Märjamaa on küll tihedalt asustatud vald, kuid spetsiifiliste oskustega töötajate leidmine võib nõuda pingutust või motiveerivat palgapoliitikat.
Korduma kippuvad küsimused (KKK)
Selliste mastaapsete objektide ostmine tekitab alati palju küsimusi. Oleme kokku kogunud peamised teemad, mis huvilistel tekivad.
-
Kas ma saan kinnistut jagada ja osaliselt edasi müüa?
See sõltub kohaliku omavalitsuse üldplaneeringust ja detailplaneeringu võimalustest. Tavaliselt on suured ajaloolised kompleksid kaitstud terviklikkuse põhimõttega, mis tähendab, et mõisasüdame tükeldamine ei ole soovitav ega lubatud. Siiski võib äärealade elamukruntideks jagamine olla teatud tingimustel võimalik.
-
Milliseid toetusi on võimalik taotleda?
Ajalooliste hoonete taastamiseks saab taotleda toetusi Muinsuskaitseametilt. Maapiirkonna ettevõtluse arendamiseks (turism, tootmine) pakub toetusi PRIA (näiteks LEADER-programm). Samuti pakub KredEx erinevaid lahendusi elamistingimuste parandamiseks ja energiatõhususe suurendamiseks.
-
Kui kiiresti saab sellisesse kompleksi sisse kolida?
Enamikul juhtudel ei ole ajaloolised kompleksid koheselt elamiskõlblikud tänapäevases mõistes, välja arvatud juhul, kui eelmine omanik on renoveerimistöid juba alustanud. Tavaliselt tuleb arvestada vähemalt 1-2 aastase perioodiga projekteerimiseks ja esmasteks ehitustöödeks.
-
Kas pank annab sellise objekti ostuks laenu?
Pangad on maapiirkondades asuva ja remonti vajava kinnisvara finantseerimisel konservatiivsemad kui linnakorterite puhul. Nõutav omafinantseering on tavaliselt suurem (30-50%) ja sageli nõutakse lisatagatist. Oluline on esitada pangale selge äriplaan või visioon, kuidas kinnisvara väärtust tõstetakse.
Visioonist teostuseni
Terve küla või mõisakompleksi ostmine Märjamaa vallas ei ole projekt kärsitule inimesele. See on elutöö, mis nõuab pühendumist, visadust ja sügavat austust ajaloo vastu. Kuid tasu selle vaeva eest on midagi enamat kui rahaline kasu. See on võimalus päästa killuke Eesti ajalugu hävingust, anda vanadele müüridele uus hingamine ja luua keskkond, mis kestab põlvkondi.
Huvilistel tasub kindlasti objektiga kohapeal tutvuda, kaasates spetsialiste – ehitusinsenere ja muinsuskaitse eksperte –, et saada realistlik pilt hoonete seisukorrast. Vaid nii saab emotsionaalse “ohoo”-efekti muuta ratsionaalseks ja läbimõeldud tegevuskavaks. Selline kinnisvara on tühi lõuend, mis ootab julget kunstnikku, kes maaliks sinna uue ja elava pildi.
