Kinnisvaratehingute maailm on täis nüansse, mis võivad esmapilgul tunduda keerukate ja segadusttekitavatena, eriti kui tegemist on esmakordse ostja või müüjaga. Üks levinumaid küsimusi, mis notaribüroo ukse taga või juba läbirääkimiste laua taga kerkib, on seotud kulude jaotusega: kes täpsemalt peab tasuma notaritasu ja riigilõivu? Kuigi seadus annab siin kindla raamistiku, on praktikas levinud ka kokkuleppelised lahendused, mis võivad sõltuda turusituatsioonist, poolte läbirääkimisoskusest ja konkreetse tehingu iseloomust. Selles artiklis lahutame pulkadeks notariaalse tehinguga kaasnevad kulud ning selgitame, kuidas need Eesti õigusruumis jaotuvad, et saaksite oma kinnisvaraostu või -müüki rahulikult ja teadlikult planeerida.
Notaritasu olemus ja seadusest tulenevad reeglid
Eestis reguleerib notaritasusid notaritasuseadus. See on dokument, mis määrab täpselt ära, kui palju peab ühe või teise toimingu eest maksma. Notaritasu ei ole suvaline teenustasu, vaid riiklikult kehtestatud hind, mis sõltub eelkõige tehingu väärtusest ehk kinnisvara müügihinnast. See tähendab, et mida kallim on objekt, seda suurem on notaritasu.
Seaduse järgi on üldreegel üsna lihtne ja konkreetne: kui pooled ei ole omavahel kokku leppinud teisiti, siis tasuvad notaritasu ostja ja müüja võrdselt. See on lähtepunkt, millest paljud tehingud alguse saavad. Siiski on oluline rõhutada, et seadus annab vabaduse leppida kokku teistsugustes proportsioonides. Praktikas on kinnisvaraturul kujunenud aga üsna kindel komme, millest juhindutakse enamikel juhtudel.
Tavapärane praktika kinnisvaratehingutes
Kuigi seadus näeb ette kulude jagamist pooleks, on Eesti kinnisvaraturul kinnistunud tava, et notaritasu ja riigilõivu tasub ostja. See on muutunud nii tavapäraseks, et paljudes müügikuulutustes ja esialgsetes kokkulepetes eeldatakse seda vaikimisi. Miks see nii on?
Peamiselt on see tingitud sellest, et ostja on tehingu algataja ja soetaja. Kinnisvaratehinguga kaasnevad lisaks notaritasule sageli ka muud kulud, näiteks hindamisakt, laenulepingu tasu ja pangakonto avamise või haldamisega seotud kulud. Ostja jaoks on notaritasu üks osa suuremast finantseerimisprotsessist. Müüja jaoks on aga eesmärgiks saada kätte kokkulepitud müügihind, ilma et sellest hakkaksid maha minema täiendavad tehingukulud.
Loomulikult ei ole see kivisse raiutud reegel. Kui turg on ostjate poole kaldu, võib müüja nõustuda kulude jagamisega, et tehing kiiremini ära teha. Kui aga tegemist on väga nõutud objektiga, võib ostja olla valmis kõik kulud enda kanda võtma, et olla eelistatud kandidaat.
Kuidas notaritasu arvutatakse?
Notaritasu suurus ei ole suvaline number, vaid see arvutatakse notaritasuseaduse lisas toodud tabelite alusel, mis tuginevad tehingu väärtusele. Lisaks põhi-notaritasule lisandub sageli ka käibemaks ning mitmesugused lisateenused, näiteks ärakirjade väljastamine, registritest väljavõtete tegemine või keerukamate lepingute koostamisega seotud lisatöö.
Tähtis on teada, et notaritasu sisaldab endas ka notari nõustamiskohustust. Notar ei ole pelgalt allkirjade kinnitaja, vaid ta peab veenduma, et mõlemad pooled saavad tehingu sisust ja tagajärgedest täielikult aru. Seetõttu on notaritasu tegelikult investeering õiguskindlusesse. Tehingu väärtuse suurenedes notaritasu määr protsentuaalselt väheneb, mis tähendab, et väga kalli kinnisvara puhul ei kasva notaritasu lineaarselt koos hinnaga.
Riigilõivu roll tehingus
Lisaks notaritasule tuleb arvestada ka riigilõivuga. See on tasu, mida makstakse kinnistusosakonnale selle eest, et kinnisvaraga seotud andmed registrisse kantakse ja omanikuvahetus jõustuks. Riigilõivu tasub reeglina ostja, kuna tema on see pool, kes soovib saada uueks omanikuks ja kanda kinnistu enda nimele.
Riigilõivu suurus sõltub samuti tehingu väärtusest. Täpse summa arvutamiseks on riigilõivuseadus, kuid notaribürood oskavad tehingu ettevalmistamise käigus öelda täpse summa, mis konkreetse tehingu puhul tasumisele kuulub. Oluline on silmas pidada, et ilma riigilõivu tasumiseta tehingut registrisse ei kanta, mis tähendab, et juriidiliselt ei ole ostja veel kinnistu täieõiguslik omanik, kuigi leping on allkirjastatud.
Mida silmas pidada kulude jaotamisel?
Kui olete jõudnud läbirääkimiste faasi, on mõistlik notaritasude ja riigilõivude küsimus varakult selgeks teha. Ärge jätke seda viimasele hetkele notaribüroos. Kui olete müüja, siis märkige juba kuulutuses või läbirääkimiste alguses, kas eeldate kulude kandmist 50/50 või soovite, et ostja kannaks kõik kulud. See hoiab ära hilisemad arusaamatused.
Ostja puhul on soovitatav küsida notaribüroolt eelnevalt hinnapakkumist või kalkulatsiooni. Notarid on kohustatud andma selgitusi notaritasude suuruse kohta. Teades täpseid numbreid, on võimalik eelarvet paremini planeerida. Pidage meeles, et notaritasudele lisandub alati käibemaks, seega arvestage seda oma finantsplaanis.
Võimalikud täiendavad notaritasud
Tavapärase ostu-müügilepingu kõrval võib ette tulla olukordi, kus on vaja täiendavaid notariaalseid toiminguid. Näiteks kui ostja vajab kinnisvara ostmiseks pangalaenu, on vaja sõlmida hüpoteegi seadmise leping. Hüpoteegi seadmine on eraldi notariaalne tehing ja sellega kaasnevad eraldi notaritasud ning riigilõivud.
Üldjuhul kannab hüpoteegi seadmisega seotud kulud ostja, kuna see on vajalik tema finantseerimisskeemi toimimiseks. Samuti tuleb arvestada, et kui tehingu tegemise juurde on vaja kutsuda notar väljaspool bürood (näiteks haiglasse või hooldusasutusse), kaasnevad sellega lisatasud sõidukulude ja ajakulu eest.
Korduma kippuvad küsimused
Kas notaritasu on igas büroos sama?
Jah, notaritasud on Eestis riiklikult fikseeritud notaritasuseadusega. See tähendab, et sõltumata sellest, millise notari valite, on tasu suurus sama, kuna see arvutatakse tehingu väärtusest lähtudes. Erinevused võivad tulla vaid lisateenuste või büroo poolt küsitavate tehniliste kulude puhul.
Mida teha, kui pooled ei suuda notaritasude maksmises kokkuleppele jõuda?
Kuna seadus ütleb, et kulud jaotatakse pooleks, kui kokkulepet pole, siis on see vaikimisi lahendus. Kui üks osapool keeldub oma poolt maksmast, võib see tehingu nurjata. Enamasti lahendatakse see aga kompromissiga – kas jagatakse kulud, lükatakse tehing edasi või kajastub kulu jagamine kinnisvara müügihinnas.
Kas notaritasu saab maksta sularahas?
Üldjuhul mitte. Notaribürood eelistavad ülekandeid. Notar väljastab arve, mis tuleb tasuda pangakontole. Sularahaga arveldamine on tänapäeval väga piiratud ja seda ei tasu eeldada.
Kas notaritasu on vaja tasuda enne või pärast tehingut?
Tavaliselt esitatakse arve kohe pärast tehingu allkirjastamist. Mõnel juhul võib notar nõuda ettemaksu, eriti kui tegemist on keerukate ettevalmistustega või suuremahulise tööga.
Kas riigilõiv on sama mis notaritasu?
Ei, need on kaks erinevat tasu. Notaritasu on tasu notari teenuse ja nõustamise eest. Riigilõiv on riigile makstav tasu kinnistusraamatu kannete tegemise eest. Mõlemad peavad olema tasutud, et tehing oleks täielikult lõpule viidud.
Tehingu ettevalmistamine ja finantsiline planeerimine
Kinnisvaratehingu planeerimisel on äärmiselt oluline võtta arvesse kõiki kaasnevaid kulusid, et vältida ebameeldivaid üllatusi. Lisaks notaritasudele ja riigilõivudele tuleks ostjal arvestada ka võimalike hindamistasudega, kui pangalaenu taotlemisel on vajalik objekti turuväärtuse määramine kutselise hindaja poolt. Samuti võib tekkida vajadus teha notariaalseid volikirju, kui üks pooltest ei saa isiklikult tehingus osaleda.
Hea praktika on luua endale tabel, kuhu koondada kõik planeeritavad kulutused. See annab selge ülevaate, kui palju vabu vahendeid tehingu tegemiseks tegelikult vaja on. Kui tegemist on esimese korteri või maja ostuga, võivad need lisakulud moodustada arvestatava osa teie säästudest, seega ei tasu neid alahinnata. Notaribürood on professionaalsed partnerid, kes suudavad teid protsessi vältel nõustada, pakkudes tuge mitte ainult juriidilistes küsimustes, vaid aidates mõista ka finantsilist poolt.
Ärge unustage, et notari roll on kaitsta mõlema poole huve. Notar ei ole ei ostja ega müüja esindaja, vaid erapooletu ametnik, kelle ülesanne on tagada tehingu õiguspärasus. See tähendab, et võite julgelt notarilt küsida selgitusi, kui mõni tasu või klausel lepingus jääb arusaamatuks. Läbipaistvus ja selge kommunikatsioon on võtmeks, et kinnisvaratehing sujuks probleemideta ja mõlemad pooled tunneksid end turvaliselt. Kui lähenete protsessile informeerituna, on notaribüroo külastus pigem formaalsus ja pidulik sündmus uue kodu või investeeringu omandamisel, mitte stressirohke kohustus.
